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Pro und Contra Beteiligungen, Beteiligungsfonds, Schiffsbeteiligungen, Immobilienfonds, Beteiligungsfonds

Mit einer Beteiligung geht jeder Anleger stets ein besonders hohes Risiko ein. Beteiligungen sind, ohne wenn und aber, grundsätzlich ungeeignet für den Aufbau einer privaten Altersvorsorge und haben dort nichts zu suchen.

Zwar sorgte die Bundesregierung zunächst dafür, dass Leasingmodelle (zum Beispiel zur Finanzierung von Flugzeugen) vom Markt verschwanden - doch sogar noch bis Ende 2004 konnten Besserverdiener mittels Filmfonds, geschlossenen Immobilienfonds, Schiffs- und Windkraftbeteiligungen oder mit a-typisch stillen Beteiligungen weiterhin die begehrten steuersparenden Verluste erhalten.
Weil die künstlich gerechneten Steuervorteile nun aber nicht mehr gelten, mussten die Anbieter solcher Beteiligungen gegensteuern. Die entstehenden Steuerabschreibungen, welche die Anlagegesellschaften erhalten, werden seitdem „innen verrechnet” und in Form höherer prognostizierter Renditen weiter gegeben.
Grundsätzlich gilt: um das Wagnis klein zu halten, sollten sich interessierte Anlager nur solche Angebote aussuchen, die von unabhängigen Wirtschaftsprüfern kontrolliert wurden. Deren Informationen sind glaubhafter als die Werbesprüche des Vermittlers.
Geschlossene Immobilienfonds ...
Nachdem die »Sonderabschreibungen Ost« gestrichen wurden, boten zum Schluss nur noch Fonds mit Gewerbeimmobilien einen Steuerbonus von 25 bis 40 Prozent. Aber auch das ist nun Vergangenheit. Trotz der fehlenden Steuervorteile sind Investitionen in Immobilienfonds nach wie vor recht beliebt.
Ein entscheidendes Kriterium für eine erfolgreiche Immobilienanlage ist immer der Standort. Die besten Chancen bieten boomende Städte. Als Mieter sind Großkonzerne sicherer als junge Firmen oder kleinere Unternehmen. Die erwarteten Einnahmen dürfen höchstens so hoch sein wie bei vergleichbaren Immobilien - meistens sind sie jedoch niedriger.
Darauf sollten Sie bei geschlossenen Immobilienfonds achten:
  • Lassen Sie sich die Leistungsbilanz des Anbieters zeigen.
    Ein ehrlicher Initiator berichtet im Prospekt über die Ergebnisse aller in der Vergangenheit aufgelegten Fonds - auch über Fehlkalkulationen, etwa in den neuen Bundesländern. Ein Misserfolg ist kein Ausschlusskriterium. Wichtig ist jedoch, dass der Anbieter zusammen mit Banken und Mietern alles versucht, die Verluste zu begrenzen.
  • Achten Sie bitte immer auf den so genannten Einkaufsfaktor, denn dieser gibt Auskunft über den Wert der Immobilie. Er errechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Netto-Jahresmiete. Je niedriger das Ergebnis, desto günstiger ist die Immobilie.
    Neue Objekte in guten Lagen sollten nicht teurer sein als die 16-fache Jahresmiete. Allerdings sind Top-Immobilien in außergewöhnlichen Lagen, zum Beispiel in München und Frankfurt, derzeit kaum unter dem 18-fachen der jährlichen Mieteinnahmen zu bekommen.
  • Besonders kritisch sollten Sie die Nebenkosten, die sog. "weichen Kosten" unter die Lupe nehmen. Dies sind die Ausgaben für den Vertrieb und die Verwaltung, für die Geschäftsführung und eventuelle Mietgarantien. Bei schlechten Beteiligungen liegt der Kostenanteil bei mehr als 30 Prozent - gute Angebote kommen dagegen mit der Hälfte aus.
  • Bunte Bilder im Prospekt können täuschen. Wer also überlegt, einen bestimmten Betrag in eine Immobilienbeteiligung zu stecken, sollte sich immer direkt vor Ort vergewissern, ob die Lage tatsächlich so gut ist wie beschrieben.
  • Vorsicht bei „Betreiberimmobilien:
    Kinos, Bowlingbahnen und ähnliche Gebäude sind nur nach teuren Umbauten anderweitig zu nutzen, falls der Mieter ausfällt. An solchen Fonds sollten sich Anleger nur beteiligen, wenn der Initiator hohe Rückstellungen für etwaige Umbaumaßnahmen bildet und bereit stellt.
Windkraftbeteiligungen ...
Stellen die Garantiepreise für Strom aus Windkraft unerlaubte Subventionen dar?
Diese Frage hatte der Europäische Gerichtshof zu klären und beruhigte Umweltschützer und Steuersparer mit seiner Entscheidung, denn die Preise für Strom aus erneuerbaren Energien sind demnach rechtens. Seitdem können Anleger in Windkraftanlagen genauer kalkulieren, denn sie erhalten (je nach Standort) indirekt ein festes Entgeld pro erzeugter Kilowattstunde.
Darauf sollten Sie bei Windkraftanlagen achten:
  • Bis heute weiß niemand genau, wie reparaturanfällig die Turbinen langfristig sind. Die Liquiditätsreserve sollte zehn Prozent der Jahreseinnahmen nicht unterschreiten. Das Geld muss nicht nur für die Wartung und eventuelle Reparaturen angespart werden, sondern auch für die Verschrottung. Denn spätestens nach 20 Jahren sind die Turbinen nicht mehr zu gebrauchen.
  • Besonders wichtig ist die Erfahrung der Gutachter, welche die Windbedingungen vor Ort überprüft haben. Nur bei anerkannt erfahrenen Prüfern genügt ein Bericht. Haben sich die Gutacher noch keinen guten Namen gemacht, sollten es mindestens zwei, besser drei unabhängige Prüfberichte sein. Das Deutsche Windenergie-Institut in Wilhelmshaven gibt übrigens Auskunft, welchen Ruf die Windkontrolleure bisher erworben haben.
    Die Gutachter errechnen für den Standort und die Nabenhöhe der Propeller eine theoretische jährliche Stromerzeugung in Kilowattstunden.
    Die ist aber nur bei optimalen Bedingungen zu erzielen, denn natürlich weht der Wind niemals wie bestellt. Darum sind Abschläge um zehn Prozent immer angemessen. Das Ergebnis ist die Nettostromproduktion - ein ganz wichtiger Wert im Produkt-Prospekt.
  • Ein wichtiger Renditefaktor für Windkraftbeteiligungen ist der sog. „Ertragswert”.
    Dieser ist vergleichbar ist mit dem Einkaufsfaktor bei Immobilien und Schiffen.
    Die Formel lautet: Kaufpreis inklusive aller Kosten geteilt durch die jährliche Nettostromproduktion in Kilowattstunden. Je niedriger der Wert, desto besser.
    Gute Fonds liegen bei etwa 67 Cent pro Kilowattstunde - ab 78 Cent ist eine hohe Rendite eher unwahrscheinlich.
Medienfonds ...
Mut zum Risiko gehört bei Anlagen in Medienfonds immer dazu, zumal ein Erlass seit einigen Jahren regelt, wie ein Medienfonds gestrickt sein muss. Nach dieser Vorschrift muss der Fonds beispielsweise auch als Produzent handeln. Dazu zählt unter anderem die Einflussnahme auf das Drehbuch und die Auswahl der Schauspieler.
Doch längst nicht jeder Film erspielt Traumgewinne, sogar im Gegenteil. Viele Produktionen können spielen nicht mal die Herstellungskosten einspielen. Darum gehen Zeichner mit der Beteiligung an nur einem Film ein hohes Risko ein. Besser ist es, in Fonds mit mehreren Filmen zu investieren. Einige Gefahren lassen sich aber sogar im Filmgeschäft begrenzen, wenn einige Dinge beherzigt werden.
Darauf müssen Sie bei Medienfonds achten:
  • Zeichner sollten wissen, ob der Initiator über genügend Erfahrungen und Kontakte im Mediengeschäft verfügt. Wichtig ist auch die Auswahl des Partners. Wir raten Ihnen zu Fonds, bei denen eine renommierte US-Gesellschaft wie Universal, Paramount oder MGM den Film produziert.
  • Um sicherzugehen, dass ein großer Teil ihrer Kapitalanlage auch tatsächlich in die Filmproduktion fließt und nicht in die Taschen des Fondsinitiators und seiner Verkäufer, muss die Höhe der Nebenkosten geprüft werden. Höher als 20 Prozent des Eigenkapitals (inklusive Agio!) sollte der Anteil dieser Kosten nicht sein.
  • Anleger sollten sich immer nur dann näher mit dem Angebot beschäftigen, wenn das Produktionsrisiko wenigstens teilweise über eine sog. Fertigstellungsgarantie gedeckt ist. Auf Dumm-Neudeutsch, also auf denglisch heißt es nun »Completion Bond«.
  • Einen seriösen Anbieter von Medienfonds erkennen Anleger auch an der Erlösprognose. Die Einnahmen aus der Rechteverwertung sollten in der Beispielrechung 140 bis 150 Prozent der Produktionskosten nicht nennenswert übersteigen. Deutlich höhere Werte sind nur gerechtfertigt, wenn der Fonds Erträge reinvestiert und eine überdurchschnittlich lange Laufzeit hat. Auch Fonds ohne solche Besonderheiten kalkulieren des öfteren mit mehr als 200 Prozent - also viel zu optimistisch. Für den Verkauf des Films nach der Hauptverwertung sind weitere 30 Prozent Erträge akzeptabel.
  • Längst nicht jeder Film erreicht die Gewinnzone. Viele Produktionen spielen sogar noch nicht einmal die Herstellungskosten ein. Darum gehen Zeichner mit der Beteiligung an nur einem Film ein sehr hohes Risko ein. Besser ist es, in einen Fonds zu investieren, der gleich mehrere Filme vermarktet.
Schiffsbeteiligungen ...
Derzeit haben die Charterraten wieder ein vergleichsweise hohes Niveau erreicht. Doch das könnte sich demnächst wieder ändern abgesichts des sinkenden Konsums der Verbraucher wegen der Finanzkrise. Im Bereich der Schiffsbeteiligungen gab es schon einige Krisen, zuletzt durch steuergetriebene Investitionen und danach wegen der Dumpingpreise durch koreanischer Werften. Grundsätzlich gilt: Beteiligungen an Schiffen sind nur dann Erfolg versprechend, wenn die Verantwortlichen bestimmte Regeln einhalten.
Darauf müssen Sie bei Schiffsbeteiligungen achten:
  • Wie bei Immobilien oder Immobilienfonds auch, dürfen die Nebenkosten nicht aus dem Ruder laufen. Gute Initiatoren verbrauchen höchstens 20 Prozent des eingesammelten Kapitals für den Vertrieb und andere Kosten. Schlechte Anbieter kommen auf einen Anteil von bis zu 35 Prozent.
  • Kann die Auslastung des Schiffes in den nächsten Jahren gewährleistet werden? Hier ist allein die Bauart des Schiffes entscheidend. Sind künftig Containerschiffe gefragt, Passagierschiffe oder gar Gas- und Öltanker? Solche Trends können, wenn überhaupt, nur absolute Spezialisten erkennen.
  • Im Bereich der Schiffsbeteiligungen gab es schon einige Krisen, zuletzt durch steuergetriebene Investitionen und danach wegen der Dumpingpreise durch asiatische Werften. Beteiligungen an Schiffen reagieren sehr sensibel auf eine Vielzahl an Marktindikatoren und Weltgeschehnissen.
Fazit
Egal, welchen geschlossenen Fonds oder welche Beteiligung Sie auch wählen: es ist immer ein unternehmerisches Risiko zu tragen - bis hin zum Totalverlust. Die oben genannten Anlageformen eignen sich deshalb nur für unternehmerisch denkende Anleger mit einem sehr hohen Einkommen ... und viel Mut zum Risiko.


 
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